FISCALIMMO, Fondamentaux & Actualités de la fiscalité immobilière

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Fondamentaux & Actualités de la fiscalité immobilière

L’équipe Fiscalité immobilière de GALM Avocats

Ce site a été créé il y a 7 ans et était à l’origine à destination des étudiants de l’ICH (CNAM) dans le cadre de l’enseignement de fiscalité immobilière que je dispensais à l’époque. Nous l’avions mis en place après avoir constaté qu’il n’existait pas vraiment d’ouvrages sur le sujet à destination des professionnels qui soient accessibles tout en ayant un degré de précision suffisant pour en faire un outil utile. Fort de ce constat, nous avions relevé le défi de proposer ce « chaînon manquant ».

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LOCATION
PRÉSENTATION DE LA FISCALITÉ IMMOBILIÈRE DE L’IMMEUBLE EXPLOITÉ À TITRE D’INVESTISSEMENT

Il s’agit ici de traiter la fiscalité de l’immeuble lorsqu’il est exploité à titre d’investissement afin de générer des loyers.

TVA / CRL

La TVA est un impôt indirect sur la consommation. Il a vocation à ne constituer un coût que pour le consommateur final et à rester neutre dans toute la chaîne de production d’un bien ou d’un service.

IMPOSITION DU RÉSULTAT

Sont ici traités les revenus locatifs réalisés, directement ou au travers de sociétés fiscalement transparentes, par des investisseurs professionnels soumis à l’IS, et non les loyers perçus à titre privé et soumis au régime des revenus fonciers.

FISCALITÉ LOCALE

Cette taxe, qui en recouvre en réalité 2 (taxe foncière sur les propriétés bâties et taxe foncière sur les propriétés non bâties) est due par les propriétaires d’actifs immobiliers au 1er janvier de l’année considérée.

 

ACQUISITION / CESSION
PRÉSENTATION DES 2 OPÉRATIONS MAJEURES EN MATIÈRE D’ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE

Dans l’activité immobilière, l’acquisition et la cession de l’immeuble sont les 2 plus importantes opérations.

IMMEUBLE

L’acquisition d’un immeuble a des conséquences fiscales à 2 niveaux.financement mis en place.

SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE

Depuis quelques années, en raison de l’évolution des structurations mises en place par les investisseurs, il est de plus en plus fréquent que ceux-ci proposent à la vente non pas l’actif lui-même mais la société qui en est propriétaire

CRÉDIT-BAIL

C’est une opération qui, sur le plan économique, revêt la nature d’une acquisition immobilière, financée par un établissement de crédit. Sa spécificité par rapport à un financement classique étant que le prêteur a la propriété du bien pendant toute la durée du financement mis en place.

DÉVELOPPEMENT
PRÉSENTATION DES ACTIVITÉS RELATIVES À LA PRODUCTION OU L’ACQUISITION D’IMMEUBLES

Les activités concernées, ici, sont celles relatives à la production ou l’acquisition d’immeubles en vue de les vendre et non de les utiliser, via la location notamment (ce qui n’exclut toutefois pas de les louer pendant la période de détention).

OPÉRATIONS DE PROMOTION

Concernant le régime fiscal applicable, depuis 2010 peu importe la personne réalisant l’opération (sauf particulier), le régime sera le même, qu’il s’agisse d’un promoteur ou d’un « marchand » ou d’un investisseur réalisant une opération occasionnelle.

ACHAT/REVENTE

Il s’agit des opérations d’achat de biens immobiliers en vue de leur revente, sans réalisation d’une construction ou d’une rénovation lourde au sens fiscal (la réalisation de travaux moins importants demeurant possible).

 IMPOSITION DU BÉNÉFICE

Le bénéfice réalisé dans le cadre d’opérations de promotion ou d’achat / revente, avec ou sans travaux, est déterminé sur la base du résultat comptable et soumis à l’impôt selon la forme sociale retenue.

STRUCTURATION
PRÉSENTATION DES STRUCTURES UTILISÉES DANS LE CADRE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS

Les structures utilisées pour procéder à un investissement immobilier (hors investissement en direct) peuvent revêtir des formes les plus simples (une SCI) ou être d’une complexité qui n’a pour limite que l’imagination des investisseurs et de leurs conseils…

STRUCTURES NON RÉGLEMENTÉES

Les structures dites « non réglementées », généralement soumises à une fiscalité de droit commun, de type SCI ou SAS, avec ou sans structure holding.

STRUCTURES RÉGLEMENTÉES

Les structures dites « réglementées », principalement les SCPI, OPCI et SIIC (bien que ces dernières ne soient pas réglementées en tant que telles, mais cotées en bourse), généralement soumises à une fiscalité dérogatoire.

PATRIMOINE PRIVÉ
PRÉSENTATION DE LA FISCALITÉ DES PERSONNES PHYSIQUES PROPRIÉTAIRES D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER SIGNIFICATIF

Il s’agit ici d’envisager, sous l’angle fiscal, la situation des personnes physiques propriétaires d’un patrimoine immobilier significatif agissant comme des investisseurs professionnels.

REVENUS FONCIERS

Les revenus fonciers constituent l’une des catégories selon laquelle le revenu perçu par les particuliers est imposé.

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES

Sont concernées ici les cessions de biens immobiliers à titre onéreux (à la différence des donations / successions).

LOCATIONS MEUBLÉES

D’un point de vue pratique, la location meublée non professionnelle se rencontre très souvent dans le cadre d’investissements de particuliers, notamment couplés au régime des activités para hôtelières.

IFI

Depuis le 1er janvier 2018, l’IFI remplace l’ISF. Seul l’immobilier est donc encore l’objet d’un impôt annuel sur le patrimoine.

DONATION/SUCCESSION

Les opérations de donation / succession sont soumises aux droits applicables aux transmissions à titre gratuit.

DEMEMBREMENT

Le démembrement est une possibilité offerte par le droit français qui permet de dissocier les attributs de la propriété.

INTERNATIONAL
PRÉSENTATION DE LA FISCALITÉ IMMOBILIÈRE SOUS L’ANGLE INTERNATIONAL

La France est traditionnellement une destination pour de nombreux investisseurs immobiliers internationaux.

INSTITUTIONNELS / ENTREPRISES

Pour chaque type de revenu, sera envisagée l’hypothèse d’une détention directe et / ou d’une détention indirecte.

PERSONNES PRIVÉES

Ici encore seront envisagées la fiscalité sur les revenus, celle sur les plus-values et enfin celle applicable à la détention / transmission.

CONTRÔLE FISCAL
PRÉSENTATION DU CONTRÔLE FISCAL

Il s’agit ici de présenter le déroulement de l’ensemble de la procédure de vérification de comptabilité pouvant conduire aux redressements des impositions par l’Administration fiscale, de l’Avis de vérification à la Saisine de Juge administratif ou judiciaire.