En matière d’option TVA sur les loyers, mieux vaut trop tôt que trop tard !
4 janvier 2024
Le Conseil d’Etat vient rappeler dans un arrêt récent qu’une option ne peut prendre effet avant le premier jour du mois au cours duquel elle est exercée …
Loi de finances pour 2024 : Eligibilité aux « réinvestissements 150-O B ter »
22 décembre 2023
Enfin une bonne nouvelle pour la promotion immobilière !
Un amendement devenu définitif précise les nouveaux contours des réinvestissements 150-O B ter dans les fonds immobiliers.
Cet amendement vient en effet corriger un amendement déposé devant le Sénat…
L’option TVA, une formalité à ne pas sous-estimer, et à bien cibler !
11 décembre 2023
Une décision récente de la CAA de Nancy (2ème chambre, 30/11/2023, 21NC00653) vient de rappeler qu’en matière de location d’immeuble à usage professionnel (pouvant être soumise à TVA sur option, article 260 du CGI), une option distincte et valable doit être…
L’équipe Fiscalité immobilière de GALM Avocats
Ce site a été créé il y a 7 ans et était à l’origine à destination des étudiants de l’ICH (CNAM) dans le cadre de l’enseignement de fiscalité immobilière que je dispensais à l’époque. Nous l’avions mis en place après avoir constaté qu’il n’existait pas vraiment d’ouvrages sur le sujet à destination des professionnels qui soient accessibles tout en ayant un degré de précision suffisant pour en faire un outil utile. Fort de ce constat, nous avions relevé le défi de proposer ce « chaînon manquant ».
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LOCATION
PRÉSENTATION DE LA FISCALITÉ IMMOBILIÈRE DE L’IMMEUBLE EXPLOITÉ À TITRE D’INVESTISSEMENT
Il s’agit ici de traiter la fiscalité de l’immeuble lorsqu’il est exploité à titre d’investissement afin de générer des loyers.
TVA / CRL
La TVA est un impôt indirect sur la consommation. Il a vocation à ne constituer un coût que pour le consommateur final et à rester neutre dans toute la chaîne de production d’un bien ou d’un service.
IMPOSITION DU RÉSULTAT
Sont ici traités les revenus locatifs réalisés, directement ou au travers de sociétés fiscalement transparentes, par des investisseurs professionnels soumis à l’IS, et non les loyers perçus à titre privé et soumis au régime des revenus fonciers.
FISCALITÉ LOCALE
Cette taxe, qui en recouvre en réalité 2 (taxe foncière sur les propriétés bâties et taxe foncière sur les propriétés non bâties) est due par les propriétaires d’actifs immobiliers au 1er janvier de l’année considérée.
ACQUISITION / CESSION
PRÉSENTATION DES 2 OPÉRATIONS MAJEURES EN MATIÈRE D’ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE
Dans l’activité immobilière, l’acquisition et la cession de l’immeuble sont les 2 plus importantes opérations.
IMMEUBLE
L’acquisition d’un immeuble a des conséquences fiscales à 2 niveaux.financement mis en place.
SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE
Depuis quelques années, en raison de l’évolution des structurations mises en place par les investisseurs, il est de plus en plus fréquent que ceux-ci proposent à la vente non pas l’actif lui-même mais la société qui en est propriétaire
CRÉDIT-BAIL
C’est une opération qui, sur le plan économique, revêt la nature d’une acquisition immobilière, financée par un établissement de crédit. Sa spécificité par rapport à un financement classique étant que le prêteur a la propriété du bien pendant toute la durée du financement mis en place.
DÉVELOPPEMENT
PRÉSENTATION DES ACTIVITÉS RELATIVES À LA PRODUCTION OU L’ACQUISITION D’IMMEUBLES
Les activités concernées, ici, sont celles relatives à la production ou l’acquisition d’immeubles en vue de les vendre et non de les utiliser, via la location notamment (ce qui n’exclut toutefois pas de les louer pendant la période de détention).
OPÉRATIONS DE PROMOTION
Concernant le régime fiscal applicable, depuis 2010 peu importe la personne réalisant l’opération (sauf particulier), le régime sera le même, qu’il s’agisse d’un promoteur ou d’un « marchand » ou d’un investisseur réalisant une opération occasionnelle.
ACHAT/REVENTE
Il s’agit des opérations d’achat de biens immobiliers en vue de leur revente, sans réalisation d’une construction ou d’une rénovation lourde au sens fiscal (la réalisation de travaux moins importants demeurant possible).
IMPOSITION DU BÉNÉFICE
Le bénéfice réalisé dans le cadre d’opérations de promotion ou d’achat / revente, avec ou sans travaux, est déterminé sur la base du résultat comptable et soumis à l’impôt selon la forme sociale retenue.
STRUCTURATION
PRÉSENTATION DES STRUCTURES UTILISÉES DANS LE CADRE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS
Les structures utilisées pour procéder à un investissement immobilier (hors investissement en direct) peuvent revêtir des formes les plus simples (une SCI) ou être d’une complexité qui n’a pour limite que l’imagination des investisseurs et de leurs conseils…
STRUCTURES NON RÉGLEMENTÉES
Les structures dites « non réglementées », généralement soumises à une fiscalité de droit commun, de type SCI ou SAS, avec ou sans structure holding.
STRUCTURES RÉGLEMENTÉES
Les structures dites « réglementées », principalement les SCPI, OPCI et SIIC (bien que ces dernières ne soient pas réglementées en tant que telles, mais cotées en bourse), généralement soumises à une fiscalité dérogatoire.
PATRIMOINE PRIVÉ
PRÉSENTATION DE LA FISCALITÉ DES PERSONNES PHYSIQUES PROPRIÉTAIRES D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER SIGNIFICATIF
Il s’agit ici d’envisager, sous l’angle fiscal, la situation des personnes physiques propriétaires d’un patrimoine immobilier significatif agissant comme des investisseurs professionnels.
REVENUS FONCIERS
Les revenus fonciers constituent l’une des catégories selon laquelle le revenu perçu par les particuliers est imposé.
PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES
Sont concernées ici les cessions de biens immobiliers à titre onéreux (à la différence des donations / successions).
LOCATIONS MEUBLÉES
D’un point de vue pratique, la location meublée non professionnelle se rencontre très souvent dans le cadre d’investissements de particuliers, notamment couplés au régime des activités para hôtelières.
IFI
Depuis le 1er janvier 2018, l’IFI remplace l’ISF. Seul l’immobilier est donc encore l’objet d’un impôt annuel sur le patrimoine.
DONATION/SUCCESSION
Les opérations de donation / succession sont soumises aux droits applicables aux transmissions à titre gratuit.
DEMEMBREMENT
Le démembrement est une possibilité offerte par le droit français qui permet de dissocier les attributs de la propriété.
INTERNATIONAL
PRÉSENTATION DE LA FISCALITÉ IMMOBILIÈRE SOUS L’ANGLE INTERNATIONAL
La France est traditionnellement une destination pour de nombreux investisseurs immobiliers internationaux.
INSTITUTIONNELS / ENTREPRISES
Pour chaque type de revenu, sera envisagée l’hypothèse d’une détention directe et / ou d’une détention indirecte.
PERSONNES PRIVÉES
Ici encore seront envisagées la fiscalité sur les revenus, celle sur les plus-values et enfin celle applicable à la détention / transmission.
CONTRÔLE FISCAL
PRÉSENTATION DU CONTRÔLE FISCAL
Il s’agit ici de présenter le déroulement de l’ensemble de la procédure de vérification de comptabilité pouvant conduire aux redressements des impositions par l’Administration fiscale, de l’Avis de vérification à la Saisine de Juge administratif ou judiciaire.