Plus-values immobilières

Plus-values immobilières

Ici encore le principe est similaire à celui exposé pour les investisseurs institutionnels et entreprises (cf. International > Institutionnels / Entreprises > Plus-values immobilières).

Cependant en cas de détention directe ou via une SCI le calcul de la plus-value est différent. 

En effet, lors de la cession d'un bien immobilier par une personne physique non-résidente, la plus-value doit être déterminée comme pour les personnes physiques françaises (cf. Patrimoine privé > Plus-values immobilières). 
En revanche, le prélèvement est acquitté selon les mêmes conditions que pour les investisseurs institutionnels. Il est également nécessaire, le cas échéant, de faire appel à un Représentant fiscal.  

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focus // plus-value de cession de la résidence principale : l'imposition des expatriés

Les résidents fiscaux français sont exonérés de la plus-value de cession de leur résidence principale, l'administration fiscale admettant que cette exonération s'applique y compris lorsqu'elle ne constitue plus la résidence principale du contribuable au moment de la cession, celui-ci ayant déménagé (la cession devant intervenir dans un délai raisonnable à compter de la mise en vente, à savoir en principe 1 an). 

Cette tolérance ne s'applique pas lorsque le cédant a déménagé hors de France et en conséquence n'est plus résident fiscal de France au moment de la cession de son ancienne résidence principale. 

Dans ce cas, l'Administration fiscale considère qu'il relève du régime d'imposition des non-résidents fiscaux français cédant leur logement situé en France (article 150 U II. 2° du CGI). Or, depuis 2014, ce régime ne prévoit plus une exonération totale, mais une exonération dans la limite d'un montant de plus-value de 150 000 € (après prise en compte de l'abattement pour durée de détention). Cette limitation est la contrepartie de l'extension de l'exonération (partielle) au cas de la cession d'un logement qui a été loué avant d'être cédé. 

Ainsi, un expatrié pourra, contrairement à un contribuable muté dans une autre région de France, supporter une imposition de son ancienne résidence principale en France. 

Cette situation défavorable des expatriés pourrait néanmoins à l'avenir évoluer favorablement compte tenu de recours contentieux en cours sur ce cas précis, ainsi que sur la question plus générale de l'application des prélèvements sociaux aux non-résidents fiscaux français.

 Le régime des plus-values immobilières s'applique, en cas de :

  • cession d'un immeuble par une personne physique
  • cession des parts d'une SCI par une personne physique
  • cession d'un immeuble par une SCI détenue par une personne physique.

 Le régime des plus-values mobilières s'applique, en cas de :

  • cession d'une société IS (à prépondérance immobilière ou non) par une personne physique (non envisagée ici).

 Le régime de sociétés IS s'applique, en cas de :

ampoule  A noter, pour les personnes physiques, le prélèvement du tiers (article244 bis A du CGI) est :
  • déterminé au taux de 19 % et non de 33,1/3 % (écart de taux contestable au vu de la réglementation communautaire : en effet jusqu'en 2014, le taux applicable était de 33,1/3 % pour les personnes physiques hors UE, mais cette différence de traitement était contraire au principe de Libre Circulation des Capitaux, d'où l'uniformisation du taux à 19 % par la deuxième loi de finances rectificative pour 2014) ;
  • libératoire de l'IR et il n'y a donc pas d'excédent éventuellement restituable.

Depuis 2012, au prélèvement sur la plus-value s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Leur application est actuellement contestée par les résidents de l'Union Européenne sur la base de la réglementation communautaire relative aux cotisations sociales. 


Ce document et les informations qu'il contient sont destinés à fournir une information aussi précise et complète que possible. Cependant, celle-ci est par nature théorique et doit faire l'objet de toute vérification nécessaire avant application. La responsabilité de FiscalImmo et de ses auteurs ne pourrait en aucun cas être recherchée sur la base du présent document.