Plus-values immobilières

Plus-values immobilières

Sont concernées ici les cessions de biens immobiliers à titre onéreux (à la différence des donations / successions)

Résultant :

  • d'une vente ;
  • d'un apport en société sauf exception ;
  • d'un échange ;
  • d'une expropriation (avec un système dérogatoire).

Portant sur des immeubles :

  • bâtis ou non bâtis ;
  • situés en France (impact des Conventions fiscales) ;
  • parts de sociétés à prépondérance immobilière non soumises à l'IS, dont :
    • - l'actif immobilier est supérieur à 50 % de la valeur réelle totale de l'actif,
    • - pendant les 3 années précédant la cession, (de façon cumulative sauf sociétés existant depuis moins de 3 ans),
    • - sur la base des valeurs réelles, et
    • - sans prendre en compte les immeubles affectés à l'activité professionnelle (sauf le stock) : hôtel par exemple.
       
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Les parts ou actions de sociétés soumises à l'IS sont exclues du régime des plus-values immobilières et sont soumises au régime des plus-values mobilières.

Exonérations

 
 
 
  • Sont exonérées d'impôt au titre des plus-values immobilières, les cessions de résidence principale, si le bien constituait, à la date de la cession, la résidence principale du cédant ou s'il était vacant, s'il avait été occupé préalablement par le cédant et mis en vente depuis un délai normal (généralement un an).
    • ð L'exonération couvre également les dépendances immédiates, si celles-ci sont vendues concomitamment.

  • Si le bien est détenu au travers d'une société non IS, (SCI par exemple), seule la quote-part de plus-value correspondant à la cession des droits de l'associé pour lequel bien est la résidence principale, sera exonérée.

  • Une seconde exonération est prévue pour compenser l'exonération pour cession de la résidence principale, pour les personnes non propriétaires de leur dite résidence.

Elles s'appliquent :

  • Aux premières cessions d'un logement, autre que la résidence principale,
    • - par une personne non propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années précédant la cession,
    • - sous réserve que la quote-part du prix bénéficiant de l'exonération soit utilisée pour l'acquisition d'une résidence principale dans un délai de 24 mois.

  • En cas d'expropriation, il existe également une exonération sous condition de remploi d'au moins 90 % du prix, dans l'acquisition de biens immobiliers. Ce dispositif nécessite une expropriation effective, ou à tout le moins que l'accord amiable, avec l'autorité expropriante, ait été conclu après la déclaration d'utilité publique.

  • Il existe d'autres exonérations moins importantes, non citées ici.
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Le régime des plus-values immobilières ne s'applique qu'aux plus-values réalisées à titre privé. L'Administration fiscale peut donc écarter son application si cette dernière considère que le contribuable réalise une activité de cession de biens immobiliers de façon habituelle ou spéculative, ce qui suppose la réalisation de plusieurs opérations avec une intention spéculative (acquisition en vue de la revente).  

ð Ce risque concerne plus particulièrement les professionnels de l'immobilier réalisant par ailleurs des opérations immobilières à titre privé.


Ce document et les informations qu'il contient sont destinés à fournir une information aussi précise et complète que possible. Cependant, celle-ci est par nature théorique et doit faire l'objet de toute vérification nécessaire avant application. La responsabilité de FiscalImmo et de ses auteurs ne pourrait en aucun cas être recherchée sur la base du présent document.