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Evaluation de l'immobilier : la décote...

Le 27 MARS 2017

Evaluation de l'immobilier : la décote, de "market practice" à "tax pratice"?  

La notion de valeur vénale est très utilisée en matière fiscale, cette valeur étant souvent soit l’assiette de l’impôt (ISF, droits de succession / donation, taxe de 3 % …), soit la composante du calcul de l’assiette de l’impôt (exit tax en cas d’option pour le régime SIIC, changement de régime fiscal d’une société …).

Les deux décisions abordées ci-après traitent des décotes pouvant s’appliquer aux valeurs vénales « théoriques » résultant de la seule valorisation des immeubles, sans prise en compte du contexte juridique (dans un cas, détention par le biais d’une société et dans l’autre, existence d’un prêt à usage de longue durée). 

Elles sont importantes car l’Administration fiscale est réticente à accepter de telles décotes, pourtant reflet du marché. Or, ces décisions valident leur application dans deux cas d’espèce. 

Deux décotes fiscales sur la valeur vénale d’immeubles ou de sociétés immobilières validées par le juge 

Si la pratique de la décote est courante sur le marché de l’immobilier, elle n’était pas pour autant considérée comme justifiée, dans toutes les situations, par l’Administration et les juridictions.

Notamment, l’Administration n’admet pas toujours qu’une décote soit pratiquée sur la valeur des titres d’une société « foncière » qui a pour objet la conservation et la location d’immeubles, et n’a ainsi pas vocation à supporter la charge fiscale liée à la plus-value latente sur les actifs immobiliers détenus ; ces contentieux en sont la preuve.

Cependant, les juridictions, tant administratives que judiciaires, ont récemment eu à se prononcer s’agissant de deux situations qui, bien que différentes, ont amené les juges à valider la pratique usuelle de la décote dans le cadre d’opérations particulières :

  • une décote sur les titres de SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés (« IS ») en raison de la fiscalité théorique due au titre de la plus-value latente existant au niveau de la SCI, sur ses actifs immobiliers (écart entre la valeur réelle de l’immeuble et sa VNC) ;
  • une décote de 40 % sur la valeur vénale d’un  immeuble, dans le cadre des déclarations de taxe de 3 %, en raison d’un prêt à usage (commodat) portant sur ledit actif. 

Pour en savoir plus 

Possibilité d’appliquer une décote pour fiscalité latente sur la valeur des titres de sociétés immobilières lors de la détermination de l’assiette de « l’exit tax » dans le cadre de l’option pour le régime SIIC

Dans deux arrêts du 26 février 20161, le Conseil d’Etat (« CE ») avait admis que la valeur vénale des titres de sociétés immobilières pouvait faire l’objet d’une décote pour fiscalité latente pour l’application de « l’exit tax » due lors de l’option pour le régime SIIC, reconnaissant qu’une telle décote était constitutive d’une « pratique de marché ». 
 

Quelques rappels …

Sous réserve du respect de certaines conditions, codifiées à l’article 208 C du Code Général des Impôts (« CGI »), les SIIC peuvent opter pour un régime fiscal de faveur prévoyant une exonération d’Impôt sur les Sociétés (« IS ») à hauteur des bénéfices provenant notamment de la location d'immeubles et des plus-values sur la cession d'immeubles.
L’exercice de l’option, entraînant un changement de régime fiscal, a pour conséquence l’imposition immédiate des bénéfices de l’exercice en cours ainsi que des plus-values latentes sur actifs. Les plus-values latentes sur immeubles et parts de sociétés immobilières sont imposées au taux de 19 %, prévu par l’article 219 IV du CGI2. Les plus-values sont déterminées par rapport à la valeur fiscale des immobilisations dans les comptes de la société qui opte pour le régime3.  

La question de la valeur vénale des parts de SCI à retenir pour le calcul de ces mêmes plus-values fait l’objet des arrêts du CE énoncés ci-avant ainsi que de l’arrêt de la Cour Administrative d’Appel (« CAA ») de Versailles (valeur décotée ou non).   


Les affaires du 26 février 2016 avaient été renvoyées à la CAA de Versailles, qui, amenée à statuer sur le fond, a confirmé la possibilité d’appliquer une telle décote4.

 ♦ Les faits

Une société avait opté pour le régime SIIC et devait donc calculer l’exit tax sur les titres de SCI figurant à son actif. Pour déterminer leur valeur vénale, elle avait pratiqué une décote pour fiscalité latente (décote appliquée sur l’actif net réévalué (« ANR ») de la société qui avait préalablement été calculé). La décote avait été déterminée dans des conditions analogues à celles d’une revente sur le marché (en général 50 % de l’IS théorique sur la différence entre la valeur réelle des immeubles détenus par la société et leur VNC).

Ladite décote était d’un montant de 4,6 % de la valeur des sociétés (outre une décote de 4,80 % correspondant aux droits d’enregistrement ainsi qu’une décote de 1,20 % pour frais de Notaire) et correspondait à 50 % de la fiscalité latente pesant sur les immeubles détenus par les filiales. La société soutenait que cette décote était justifiée puisque conforme à la pratique de marché5.

A noter qu’au cas d’espèce, l’Administration fiscale refusait l’application d’une telle décote, sans en justifier le caractère excessif.

Saisis de l’affaire par la société, le Tribunal Administratif et la CAA rejettent ses prétentions. La société se pourvoit en Cassation et le CE, admettant l’application de la décote, renvoie l’affaire devant la CAA de Versailles. 

♦ La solution retenue par la CAA de Versailles 

Confirmant la position du CE, la CAA adopte une approche pratique et considère que, pour l’application de « l’exit tax », « la valeur des actifs concernés doit être appréciée, même s’ils ont vocation à être conservés par la société à la suite de cette option, comme en cas de cession, compte tenu de tous les éléments permettant d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date de l’option exercée ». 

Au cas présent, elle considère que la décote de 4,6 % était justifiée (sauf preuve contraire apportée par l’Administration fiscale) puisqu’elle correspondait à 50 % de la fiscalité latente sur les immeubles détenus par les filiales du groupe et résultait « d’une pratique de marché consistant à partager cette décote pour moitié entre le vendeur et l’acheteur ».

Cette solution, conforme aux usages du marché immobilier, est favorable puisqu’elle :

  • confirme qu’une approche pratique est indispensable pour procéder à l’évaluation de la valeur vénale des parts sociales d’une société immobilière ;
  • confirme que la valeur vénale des parts de sociétés immobilières doit être appréciée en tenant compte de la charge liée à la fiscalité latente, et ce que les actifs aient vocation à être cédés ou conservés ;
  • confirme cette approche y compris pour des sociétés fiscalement translucides et donc non soumises à l’IS (SCI) ;
  • admet que si cette approche est « market pratice » en matière de cession, elle doit également s’appliquer en matière d’option pour le régime SIIC, dès lors que, dans le cas contraire :
  • cela reviendrait in fine à consacrer des modalités de détermination des plus-values latentes différentes selon la nature de l’opération ; et qu’en conséquence
  • cela aboutirait à admettre l’existence de définitions divergentes de la notion de « valeur vénale » des titres des sociétés foncières en fonction des opérations effectuées (cession vs changement de régime fiscal). 

Détermination de la valeur vénale d’un actif immobilier situé en France pour l’application de la taxe de 3 % : une décote de 40 % est possible en présence d’un prêt à usage (commodat) !

Par un arrêt récent6, la CA de Paris a considéré que la valeur vénale d’un immeuble faisant l’objet d’un prêt à usage pouvait être décotée à hauteur de 40 % du fait de l’impossibilité d’occuper l’immeuble pendant la durée du contrat

Quelques rappels …

La notion de commodat  
Le commodat, ou prêt à usage, est un type de prêt défini par l’article 1875 du Code civil comme «  un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi ». 

La taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles situés en France
En vertu de l’article 990 D du CGI, les entités juridiques françaises ou étrangères, qui détiennent directement ou indirectement des droits réels sur un ou des actifs immobiliers situés en France, sont redevables d’une taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale desdits biens, sous réserve qu’ils ne puissent être exonérés en application des dispositions prévues à l’article 990 E du même code. 

 
♦ Les faits

Une société établie au Lichtenstein détenait un immeuble situé en France. Elle avait consenti un prêt à usage portant sur l’immeuble à une personne physique pour une durée de 30 ans.
La société a été mise en demeure, par l’Administration fiscale, de régulariser sa situation au regard de la taxe de 3 %. La société a ainsi déclaré une valeur vénale de l’immeuble décotée à hauteur de 90 %, sur la base du prêt à usage conféré.

L’Administration fiscale a réévalué la valeur vénale de l’immeuble en ne retenant qu’une décote de 20 % au titre de l’occupation temporaire de ce dernier.

Saisi du litige, le Tribunal de Grande Instance de Paris valide la décote de 20 %. La société interjette appel devant la CA de Paris. 

♦ La solution retenue par la CA de Paris 

La CA relève que :

  • le prêt à usage avait été consenti pour une durée de 30 ans ;
  • le contrat prévoyait l’impossibilité pour le prêteur de demander restitution de son bien, et ce peu importe les circonstances justifiant la demande de restitution.

Elle en conclut que les circonstances particulières, notamment liées aux dispositions du contrat, justifiaient de fixer la décote à 40 %, la décote de 20 % appliquée par l’Administration fiscale étant insuffisante.

Tout comme dans l’arrêt de la CAA de Versailles abordé précédemment, l’approche retenue par la CA est pratique et repose sur une analyse factuelle :

  • la CA considère que la décote de 90 % était effectivement trop importante ; néanmoins
  • elle relève que la décote de 20 % est, au cas particulier, insuffisante puisque l’occupation temporaire ne pouvait prendre fin sans accord expresse de l’emprunteur, ce qui laissait le prêteur dans l’impossibilité totale de récupérer la jouissance de son bien pendant 30 ans ;
  • la CA consacre ainsi une appréciation au cas par cas de la valeur vénale des actifs, et de la décote afférente, en fonction des caractéristiques propres à chaque situation. 

  

1. CE 26 février 2016 n°382350, 8e et 3e s.-s., SA Kle 1 ; CE 26 février 2016 n°382364, 8e et 3é s.-s., SA Klépierre. 

2. Le taux de 19 % est issu de l'article 25, II de la loi 2008-1425 du 27 décembre 2008, il était auparavant de 16,5 %.

3. BOI-IS-CHAMP-30-20-20-12092012 n°120.

4. CAA de Versailles, 3ème chambre, 15 novembre 2016, 16 VE00721.

5. Le partage de la charge de la fiscalité latente correspond notamment à l’anticipation, par l’acquéreur, d’une cession ultérieure des immeubles et donc d’un paiement de l’IS sur la plus-value latente portant sur ces derniers, mais également, en cas de conservation, à la « perte » du bénéfice d’amortissements déductibles calculés sur la base de la valeur vénale effective du bien (tenant compte de ladite plus-value latente).

6. CA Paris, 27 février 2017, n°14/00177. 

 

De Pierre Appremont & Clarisse Legac